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La politique fiscale joue un rôle déterminant dans la mobilité résidentielle mondiale. Au cours de la dernière décennie, le régime fiscal spécial italien pour les nouveaux résidents — souvent appelé régime forfaitaire ou des non-domiciliés (non-dom) — a été l’un des outils les plus efficaces du pays pour attirer des individus à très haut patrimoine.
La conséquence directe sur le marché immobilier est claire : une augmentation constante des acquéreurs internationaux à la recherche de résidences prime et de luxe dans les destinations les plus prisées d’Italie, notamment Venise, Milan, Rome, Florence et certaines stations resort sélectionnées.
Comment fonctionne la Flat Tax italienne
Dans le cadre du régime non-dom italien (article 24-bis du Testo Unico delle Imposte sui Redditi – TUIR), les personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en Italie peuvent opter pour le paiement d’un impôt annuel forfaitaire de substitution sur leurs revenus de source étrangère, en lieu et place de l’imposition progressive ordinaire.
Caractéristiques principales :
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Applicabilité jusqu’à 15 ans
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Possibilité d’étendre le régime aux membres de la famille (avec un montant forfaitaire additionnel par personne)
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Les revenus de source italienne demeurent soumis à l’imposition ordinaire
Ce cadre a rendu l’Italie particulièrement attractive pour les entrepreneurs, dirigeants et family offices internationalement mobiles.
Ce qui change en 2026
La loi de finances 2026 introduit une évolution importante :
Pour les personnes optant pour le régime à compter du 1er janvier 2026, l’impôt forfaitaire annuel est porté à 300 000 €.
Parallèlement, des dispositions transitoires (« grandfathering ») devraient protéger les personnes bénéficiant déjà du régime dans ses conditions antérieures.
Bien que cette augmentation soit significative, l’Italie reste compétitive par rapport à d’autres juridictions européennes proposant des incitations à la relocalisation, en particulier si l’on tient compte du lifestyle et de la valeur immobilière.
Impact direct sur la demande d’immobilier de luxe
Le lien entre le régime de flat tax et la demande d’immobilier de luxe est direct :
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Les personnes se relocalisant en Italie ont besoin de résidences principales ou secondaires de haute qualité
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Les acquéreurs se concentrent généralement sur des emplacements prime établis
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La demande se porte sur des biens offrant prestige, intimité et valeur à long terme
En conséquence, le régime a soutenu l’intérêt pour les appartements historiques, les palazzi, les résidences en bord d’eau et les biens prime en centre-ville.
Dans des marchés structurellement contraints comme Venise, une demande supplémentaire ne se traduit pas par une augmentation de l’offre, mais renforce la concurrence pour les meilleurs actifs.
Pourquoi Venise en bénéficie de manière disproportionnée
Venise occupe une position unique sur le marché italien du luxe :
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Rareté absolue des biens historiques prime
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Statut symbolique mondial
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Fort attrait émotionnel auprès des acquéreurs internationaux
Pour les clients se relocalisant sous le régime de flat tax, Venise représente souvent l’expression ultime de l’art de vivre italien alliée à une logique de détention patrimoniale. Même une hausse modérée de la demande internationale peut ainsi avoir un impact significatif sur les prix et la liquidité du segment le plus haut de gamme.
Une planification stratégique est essentielle
Pour les acquéreurs envisageant une relocalisation en Italie, la planification fiscale et la stratégie immobilière doivent être développées en parallèle.
Calendrier, statut de résidence, structuration familiale et planification de l’acquisition sont des décisions interconnectées. Un accompagnement coordonné permet d’aligner pleinement les avantages du régime de flat tax avec les objectifs de long terme du client.
L’approche de conseil BARNES Venise
BARNES Venise travaille en étroite collaboration avec des professionnels juridiques et fiscaux de confiance afin d’accompagner les clients internationaux tout au long de leur processus d’acquisition et de relocalisation.
Notre objectif n’est pas seulement d’identifier des biens d’exception, mais aussi de veiller à ce que chaque acquisition s’intègre de manière cohérente dans une stratégie globale de patrimoine et de lifestyle.