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La politica fiscale gioca un ruolo determinante nella mobilità residenziale globale. Nell’ultimo decennio, il regime fiscale speciale italiano per i nuovi residenti — spesso definito regime forfettario o dei non domiciliati (non-dom) — è stato uno degli strumenti più efficaci del Paese per attrarre individui ad alto patrimonio.
La conseguenza diretta sul mercato immobiliare è stata evidente: un aumento costante di acquirenti internazionali alla ricerca di residenze prime e di lusso nelle località più ambite d’Italia, tra cui Venezia, Milano, Roma, Firenze e alcune destinazioni resort selezionate.
Come funziona la Flat Tax italiana
In base al regime non-dom italiano (articolo 24-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi – TUIR), i soggetti che trasferiscono la propria residenza fiscale in Italia possono optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva annua fissa sui redditi di fonte estera, in alternativa alla tassazione progressiva ordinaria.
Caratteristiche principali:
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Applicabilità fino a 15 anni
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Possibilità di estendere il regime ai familiari (con un importo forfettario aggiuntivo per ciascun soggetto)
Questo quadro ha reso l’Italia particolarmente attrattiva per imprenditori, dirigenti e family office con elevata mobilità internazionale.
Cosa cambia nel 2026
La Legge di Bilancio 2026 introduce un aggiornamento rilevante:
Per i soggetti che optano per il regime a partire dal 1° gennaio 2026, l’imposta forfettaria annua aumenta a 300.000 euro.
Allo stesso tempo, sono previste disposizioni transitorie (“grandfathering”) a tutela di coloro che già beneficiano del regime alle condizioni precedenti.
Sebbene l’aumento sia significativo, l’Italia rimane competitiva rispetto ad altre giurisdizioni europee che offrono incentivi alla relocation, soprattutto se si considerano lifestyle e valore immobiliare.
Impatto diretto sulla domanda di immobili di lusso
Il legame tra il regime della flat tax e la domanda di real estate di lusso è diretto:
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Chi si trasferisce in Italia necessita di residenze principali o secondarie di alta qualità
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Gli acquirenti si orientano prevalentemente verso località prime consolidate
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La domanda si concentra su immobili che offrono prestigio, privacy e valore di lungo periodo
Di conseguenza, il regime ha contribuito a sostenere l’interesse per appartamenti storici, palazzi, residenze fronte acqua e proprietà prime nei centri città.
Nei mercati strutturalmente scarsi come Venezia, l’aumento della domanda non si traduce in maggiore offerta, ma tende a rafforzare la competizione per gli asset migliori.
Perché Venezia beneficia in modo particolare
Venezia occupa una posizione unica nel mercato italiano del lusso:
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Scarsità assoluta di immobili storici prime
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Status simbolico globale
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Forte attrattiva emotiva per gli acquirenti internazionali
Per i clienti che si trasferiscono grazie al regime di flat tax, Venezia rappresenta spesso l’espressione massima dello stile di vita italiano unita alla proprietà patrimoniale. Anche incrementi contenuti della domanda internazionale possono quindi avere un impatto significativo sui prezzi e sulla liquidità nella fascia più alta del mercato.
La pianificazione strategica è essenziale
Per gli acquirenti che valutano un trasferimento in Italia, la pianificazione fiscale e la strategia immobiliare devono essere sviluppate in parallelo.
Tempistiche, status di residenza, strutturazione familiare e pianificazione dell’acquisizione sono decisioni interconnesse. Una consulenza coordinata consente di allineare pienamente i benefici del regime di flat tax agli obiettivi di lungo periodo del cliente.
L’approccio consulenziale di BARNES Venezia
BARNES Venezia collabora strettamente con professionisti legali e fiscali di fiducia per assistere i clienti internazionali in ogni fase del processo di acquisizione e relocation.
Il nostro obiettivo non è solo individuare proprietà d’eccezione, ma anche garantire che ogni acquisto si inserisca in modo coerente in una più ampia strategia patrimoniale e di lifestyle.